ההתחדשות העירונית כבר מזמן אינה טרנד – אלא מנוע מרכזי בצמיחה של ערים בישראל. היא נוגעת באנשים, במבנים ובקהילות שלמות, ומציעה גם למשקיעים פרטיים הזדמנות נדירה: לקנות דירה ישנה בלב אזור מבוקש – וליהנות מעליית ערך משמעותית כשהבניין מתחדש.
נתונים מהדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024 מדגישים את חשיבות התחום: כ-28% מתוך 204 אלף יחידות דיור שאושרו לתוקף בשנת 2024 הן במסגרת תוכניות התחדשות עירונית, והתחלות הבנייה בפרויקטים מסוג זה מהוות 30% מכלל התחלות הבנייה בשוק. יתרה מכך, 31% מהעסקאות בשוק הנדל"ן בישראל ב-2024 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית.
אבל לצד ההזדמנות – מסתתרת גם מלכודת. לא מדובר בהשקעה סטנדרטית. התחדשות עירונית היא תהליך מורכב, רווי רגולציה, בעלי עניין, שינויים תכנוניים ואי-ודאות. משקיעים רבים קופצים על דירה בפרויקט פינוי-בינוי – בלי להבין לעומק את מהות העסקה, ועלולים לשלם על כך ביוקר.
במאמר זה נסקור את הטעויות הנפוצות שמשקיעים עושים בהתחדשות עירונית, נחשוף את מה שצריך לבדוק ולא שואלים – ונסביר איך ניגשים להשקעה כזו כמו שצריך: עם תכנון, מקצועיות וראייה רחבה.
שלב ראשון: מתחילים בתוכנית, לא בדירה
האם התקציב מתאים לעסקה?
הטעות הכי בסיסית – היא להתחיל לחפש נכס בלי להבין מה התקציב האמיתי ומהם התנאים הכלכליים של העסקה. השקעה בהתחדשות עירונית דורשת מיפוי מוקדם: כמה הון עצמי יש לי? אילו מיסים חלים עליי כמשקיע? מה יהיו עלויות הנלוות לעסקה – למשל עו"ד, מתווך, שיפוץ, שמאי טרום רכישה ומה היכולת שלי לעמוד בתשלומי המשכנתא במקביל לשכירות.
מיסוי והשלכות פיננסיות
לדוגמה, מי שרוכש דירה ראשונה זכאי לעיתים לפטור ממס רכישה (נכון לשנת 2025 – עד לסכום של 1,978,745 ש"ח). לעומת זאת, מי שרוכש דירה שנייה ישלם 8% מס רכישה כבר מהשקל הראשון. גם אחוז המשכנתא משתנה: ברכישת דירה להשקעה לרוב ניתן לקבל מימון מקסימלי של 50% בלבד, בעוד שלדירה ראשונה תינתן עד 75% משכנתא ולדירה חליפית עד 70%.
מומלץ להכין תוכנית כלכלית מלאה – שתכלול את כלל ההוצאות וההכנסות המשוערות, כדי לוודא שההשקעה מתאימה למידותיכם. רק לאחר מכן – נכון לבחון פרויקטים שמתאימים למסגרת הזו.
שלב שני: להבין את המדיניות העירונית – ולא רק את הדירה הספציפית
מי באמת תומך בהתחדשות?
בניגוד למה שחושבים, לא כל דירה ישנה בעיר מרכזית צפויה לעבור פינוי-בינוי. לכל רשות יש מדיניות משלה, חלקן מקדמות פרויקטים בקצב מהיר, ואחרות מערימות מגבלות או מתמקדות רק באזורים מסוימים.
כלים לבדיקה עירונית
כדאי לבדוק האם יש מנהלת עירונית פעילה, האם יש ברשותה תוכנית כוללת להתחדשות עירונית, חשוב לעיין במסמכי מדיניות עירוניים (למשל, תכנית ח- 619 בחולון שמציגה מפת מתחמים סדורה ), ולהבין האם הרחוב או המתחם המדובר מופיע בתוכניות העיר. לא פחות חשוב – לבדוק באיזה מסלול נמצא הפרויקט (חלופת שקד/תוכנית בניינית/ פינוי פינוי) ומה משמעות כל מסלול מבחינת יכולת היתכנות, לוחות זמנים והתנגדויות צפויות.
תמורות צפויות
כמו כן, יש להבין את מדיניות העירייה בנוגע לתמורות המקובלות לדיירים. במרבית הערים כיום מקובל לאשר תמורות של כ-12 מ"ר שטח דירה, תוספת מרפסת בגודל של 12–14 מ"ר, חניה אחת ולעיתים גם מחסן – בהתאם לתכנית התקפה ולמגבלות הבינוי. ידיעת התנאים מראש חשובה לבחינת ההשקעה והפוטנציאל של שווי הדירה החדשה.
שלב שלישי: לנתח את סביבת ההשקעה – לעומק
מה משפיע על הנכס?
בבחירת העיר, חשוב לנתח את הפרמטרים שישפיעו בפועל על כדאיות ההשקעה. יש מנעד רחב של אזורים – החל מטבעת ראשונה של רמת גן וגבעתיים, דרך ערים עם תנופת התחדשות כמו חולון ובת ים בטבעת השניה , ועד אזורים בטבעות המרוחקות יותר כגון יבנה ואשדוד או בצפון כמו טירת כרמל ונשר.ככל שהטבעת רחוקה יותר מלב גוש דן כך המחיר למ"ר נמוך יותר.
תחבורה כמנוע ערך
תחבורה היא מפתח: קרבה לתחנת רכבת קלה, מטרו מתוכנן או רכבת ישראל – מעלה את ערך הנכס. חשוב להכיר את תכניות המתאר התחבורתיות, את תמ"א 70 (מטרו) והשלכותיה (הפקעות, מגבלות בנייה) ולבדוק מה צפוי לקרות בסביבה בשנים הקרובות.
מה עוד משפיע?
ישנם פרמטרים נוספים המשפיעים על כדאיות ההשקעה, למשל: מוסדות חינוך איכותיים שמושכים משפחות, גישה לשירותים ציבוריים (קהילתיים, רפואיים, מסחריים), קרבה לאטרקציות טבעיות כמו חוף ים או פארקים, זמינות קרקעות פרטיות לבנייה חדשה באזור למשל בעיר חדרה לעומת גבעתיים או בת ים שאין להן לאן להתרחב מבחינת קרקע, יכולת ראש העיר לקדם את העיר ועוד.
ככל שהמפה התכנונית ברורה יותר – כך קל יותר להעריך את הביקוש לדירה באזור. הבנה מעמיקה של סביבת ההשקעה היא המפתח לזיהוי הזדמנויות עם פוטנציאל צמיחה אמיתי.
שלב רביעי: להבין את שלב הפרויקט – ולבחור את התזמון הנכון
היכן עומד הפרויקט?
האם מדובר בפרויקט עם נציגות דיירים פעילה? האם יש כבר יזם? נחתם הסכם ראשוני? מה מצב התכנון?מה כולל הפרויקט המדובר? באיזה מסלול הפרויקט- מסלול רשויות או מסלול יזמי?
פרויקט בלי שום התארגנות הוא הימור – הוא עלול לא לצאת לפועל כלל. מנגד, פרויקט שכבר נמצא בשלב מתקדם של היתר – בדרך כלל כבר עלה בערכו, כך שהרווח העתידי קטן יותר.
נקודת האיזון
בחירת השקעה נכונה צריכה להיות מותאמת למטרות האישיות ולתוכנית הכלכלית של המשקיע. במרבית המקרים, עדיף להיכנס לפרויקט שנמצא בשלב התארגנות מתקדם – כזה שבו כבר קיימת נציגות דיירים, עורך דין מלווה מטעמם, ולעיתים אף נבחר יזם או נמצא בתהליך בחירה. לעיתים כבר נחתם הסכם עקרונות, אך עדיין לא התקבל היתר בנייה. שלב כזה מאפשר לשלב בין רמת סיכון נמוכה יחסית לבין פוטנציאל רווח משמעותי.
נתוני 2024 מחזקים את ההיגיון שבבחירה הזו: לראשונה, מספר היחידות שאושרו במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי השתווה למספר היחידות בתמ״א 38 – נתון שמעיד על שינוי כיוון מובהק במדיניות התכנון, בגישה של הוועדות, ובתפיסת השוק כולו. למרות שפרויקטים של פינוי-בינוי הם מורכבים יותר ונמשכים זמן רב יותר – בשל הצורך בהכנת תוכניות סטטוטוריות והליכי אישור – המערכת כולה נעה בבירור לכיוון הזה. עבור משקיעים, זה הזמן להבין את המגמה, לפעול באסטרטגיה מחושבת, ולזהות את נקודת הכניסה שתשלב בין יציבות לבין סיכוי ממשי לרווח.
שלב חמישי: לבחון את הנכס – מכל כיוון
סיור בשטח
לפני שמתקדמים – חייבים להבין מה באמת קונים. ראשית, לבצע ביקור פיזי בשטח: לבדוק את סביבת המגורים, מבנים ציבורים כגון בתי ספר וגנים, תחושת הביטחון, מאפייני האוכלוסייה, החנייה, הרעש, הנוף והתחושה הכללית. סיור כזה רצוי לבצע בשעות שונות של היום, מומלץ עם ליווי של מתווך מקומי או בעל מקצוע.
בדיקות מסמכים
שנית, לבצע בדיקות מקיפות של הנכס עצמו. יש להפיק נסח טאבו עדכני מהאינטרנט, לבדוק את מצב הרישום, הערות אזהרה של יזם אם קיימות בנסח, עיקולים או הצמדות לדוגמא של חניה או מסחן שמעלים את שווי הנכס. במידה וישנו הסזכם בין היזם לבעלי הדירות- חשוב לעיין בו בדגש על ערבויות היזם ותמורות.
דוגמאות מהשטח
במקרים מסוימים, בדיקה פשוטה גילתה בעיות חמורות: באחת הבדיקות שערכתי עבור לקוחותיי, דירה שפורסמה כהזדמנות השקעה במתחם בחולון התבררה ככזו שבה קיימות חריגות בנייה – שטחים שנוספו ללא היתר, ושלא יוכרו בעתיד על ידי שמאי לצורך חישוב התמורות. המשמעות: ציפייה לדירה חדשה מרווחת – שתתנפץ במציאות.
בדוגמה אחרת, בדקנו פרויקט באזור רחובות וגילינו שבניין בודד מתוך מספר בניינים לא הוכנס לתוך פרויקט ההתחדשות לאור בעיות משפטיות ורישום. משקיע שהיה רוכש דירה באותו בניין היה מגלה בדיעבד שהכדאיות הכלכלית של ההשקעה פחתה משמעותית, כיוון שהבניין לא נכלל בתכנית הגדולה ולא יזכה לכל התמורות.
מאפייני הדירה
חשוב להבין את מאפייני הדירה עצמה: קומה, שטח בפועל (ולא רק לפי טאבו או ארנונה), כיווני אוויר, מצב תחזוקתי, מספר דירות בקומה ועוד. כל אלה ישפיעו ישירות על דירת התמורה שתקבלו בפרויקט.
שלב שישי: שמאות טרום רכישה – לא המלצה, אלא חובה
מי צריך שמאי?
שמאות טרום רכישה בפרויקט של התחדשות עירונית היא צעד הכרחי, לא המלצה. חשוב לבחור מראש שמאי מקרקעין מוסמך, שמאושר גם על ידי הבנק שלכם, ולהזמין ממנו שומה מלאה – עוד לפני החתימה על חוזה.
למה זה חשוב?
השומה תספק תמונה כוללת של הנכס: שווי השוק, מאפיינים מהותיים, סיכונים קיימים – וכל פרט שיכול להשפיע על ההחלטה הכלכלית. בנוסף, השמאי יכול להסב את השומה לשומת בטוחה עבור הבנק, ובכך לחסוך את הצורך בשמאי אחר מטעם הבנק בשלב המשכנתא.
הבדל מהותי – שווי שוק מול שווי בטוחה
אם שווי הבטוחה שיקבע הבנק נמוך ממחיר העסקה – תידרשו להשלים את הפער מההון העצמי, ולעיתים זה עלול להפיל את העסקה כולה. לכן, קריטי לבצע את השמאות מבעוד מועד – כדי להבין את התמונה המלאה, לאתר בעיות לפני שמתחייבים, ולוודא שהעסקה אכן מתאימה גם לכם וגם לבנק.
שלב שביעי: לנהל משא ומתן נכון – עם כלים, ידע וגישה אנושית
משא ומתן על נכס בהתחדשות עירונית הוא שלב קריטי – וחשוב לדעת איך לגשת אליו בצורה חכמה. זה לא רק עניין של יכולת שכנוע, אלא בעיקר של הכנה יסודית, איסוף מידע והבנה עמוקה של הפרטים שעומדים על הפרק. ככל שניחשף ליותר עסקאות דומות ונלמד את רמות המחירים ואת אזורי הגמישות, נוכל לנהל את התהליך ממקום בטוח, מדויק וענייני.
במקביל, כדאי להקדיש תשומת לב לצרכים של הצד השני. לעיתים מדובר בבקשה להמשיך ולהתגורר בדירה עוד מספר חודשים בתשלום שכירות, ולעיתים בהתחשבות בנסיבות אישיות אחרות. היכולת לזהות את הנקודות הרגישות, להקשיב באמת ולהציע פתרונות מותאמים – היא מפתח לעסקה מוצלחת לשני הצדדים.
משא ומתן הוא הרבה מעבר למחיר. זהו תהליך שמצריך שילוב בין ידע מקצועי לבין תקשורת בגובה העיניים. היכולת לשמור על עקרונות מחד, ולפעול ברגישות ובכבוד מאידך – היא לא פשרה, אלא מיומנות אמיתית שמובילה לעסקאות חכמות ומכבדות.
סיכום: השקעה חכמה מתחילה בתשתית נכונה
התחדשות עירונית יכולה להיות השקעה מדהימה – אם יודעים בדיוק מה בודקים, מתי נכנסים, ועל מה לא מתפשרים. לא כל דירה מתאימה, לא כל פרויקט בשל, ולא כל יזם יוביל אתכם עד הסוף.
השקיעו בבדיקות, בליווי שמאי, בהבנה עמוקה של השטח ושל המספרים. אל תקבלו החלטה מתוך לחץ, תחושת בטן או הבטחות נוצצות.
בשורה התחתונה – זו לא רק השקעה בנדל"ן. זו השקעה בעצמכם. בביטחון שלכם. בעתיד הכלכלי שלכם.
רוצים לוודא שאתם נכנסים להשקעה נכונה?
אני לא רק שמאית מקרקעין – אני מלווה משקיעים לאורך כל הדרך לרכישת נכס חכם. במסגרת עבודתי פיתחתי מודל מחקר ייחודי ל-24 ערים המאפשר לזהות הזדמנויות אמיתיות באזורים שונים בישראל, תוך הבנה עמוקה של מדיניות עירונית ופוטנציאל פיתוח. זה, לצד ניסיון מעשי כשמאית של בעלי דירות בפרויקטים מורכבים, מאפשר לי להציע פרספקטיבה רחבה וממוקדת כאחד.
זה מתחיל בבדיקה אחת קטנה – ונגמר בשקט נפשי גדול.