דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שפורסם באפריל 2025, מסכם, בין היתר, את פעילות התחום בשנת 2024 ומציג תמונה רחבה על היקפי התכנון, ההיתרים והאכלוס בפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות בניינית.
הדו"ח חושף מגמות מובהקות – מהזינוק במספר ההיתרים, דרך השינויים בתמהיל המסלולים, ועד העלייה החדה בביקוש לדירות חדשות במרקם העירוני.
כמי שמלווה בעלי דירות ונמצאת בשטח מול מתחמים רבים, אני מצרפת כאן סקירה בהירה של הנתונים – יחד עם תובנות מעשיות שיעזרו להבין את התמונה האמיתית, לפני שמקבלים החלטות.
התחדשות עירונית – לאן?
על רקע אתגרי השוק – לרבות השפעות המלחמה, סביבת ריבית גבוהה ומחסור חמור בכוח אדם מקצועי – בלט תחום ההתחדשות העירונית בשנת 2024 כתחום יציב, פעיל ומתפתח. הדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (אפריל 2025) מציג נתוני שיא בתכנון, היתרים, ובמימוש בפועל. ההתחדשות העירונית הפכה לכלי מרכזי בפיתוח הארץ – תוך מעבר ממוקד מהקמת שכונות חדשות לפיתוח מרקמים קיימים בתוך הערים. הנתונים מצביעים על מעבר חד משלב התכנון לביצוע, ועל התחזקות התחום כאסטרטגיה לאומית לפיתוח עירוני.
תכנון, היתרים וביצוע – במספרים
בשנת 2024 אושרו 60,983 יחידות דיור במסגרת תכניות פינוי-בינוי – כמעט פי שניים מהיעד השנתי שקבעה הממשלה (32,000). מדובר בעלייה של כ־50% לעומת 2023. מתוכן, כ־31,200 יחידות דיור קיבלו היתר בנייה בפועל – עלייה של 35% לעומת השנה הקודמת. חשוב לציין כי 93% מההיתרים ניתנו בערים שחתומות על הסכמי מסגרת עם הרשות – נתון שממחיש את תרומת ההסכמים לקידום ביצוע בפועל.
בנוסף קודמו תוכניות מחליפות לתמ"א 38 ב- 18 ערים, תוכניות שתאפשרנה תוספת של 382,408 יח"ד.
הריסה ובנייה לעומת חיזוק ועיבוי
הדו"ח מצביע על מגמה ברורה: 60% מההיתרים שניתנו בשנת 2024 הם במסלול הריסה ובנייה מחדש, ורק 40% במסלול חיזוק ותוספת. המסקנה ברורה: הרשות מעודדת פתרונות מרחביים הכוללים התחדשות כוללת, ולא רק חיזוק נקודתי לבניין אחד. הגישה הכוללת מאפשרת פיתוח תשתיות, תכנון תחבורתי ויצירת סביבה עירונית מתקדמת יותר.
ערים מובילות ודוגמאות מהשטח
העיר ירושלים הובילה את הטבלה עם 12,695 יחידות דיור מאושרות בפינוי-בינוי ביחס לגודל האוכלוסייה, ולאחריה: לוד, רמלה, קריית ים ונתניה.
בתחום ההתחדשות הבניינית, תל–אביב–יפו הובילה במתן היתרי בנייה עם 169 מבנים שקיבלו היתר. בת ים ורעננה בלטו אף הן ביחס לגודל האוכלוסייה. בבני ברק נרשמה עלייה חדה של כ־80% במספר יחידות הדיור שקיבלו היתר לעומת שנת 2023.
מכירת דירות בהתחדשות עירונית – עלייה חדה בביקוש
בשנת 2024 דווח לממונה על חוק המכר על 33,142 עסקאות מכר של דירות חדשות, מהן 10,406 עסקאות בוצעו במסגרת מיזמים של התחדשות עירונית – לרבות פינוי-בינוי והתחדשות בניינית. מדובר בכ־31% מכלל עסקאות המכר לדירות חדשות – שיעור גבוה במיוחד, בהשוואה ל־18% בלבד בשנת 2023.
הנתון הזה משקף את הביקוש ההולך וגובר לדירות חדשות שנבנות בתוך המרקם העירוני הקיים, כחלק מההעדפה המובהקת למגורים במרכזי הערים המתחדשים. על פי הפילוח הגיאוגרפי, כ־50% ממכירות הדירות בהתחדשות עירונית ב־2024 בוצעו במחוז תל אביב, 22% במחוז המרכז, ו־12% במחוז חיפה – לעומת 1% בלבד במחוז הצפון.
הפריפריה נכנסת למפה – אך המימוש תלוי בתמיכה ממשלתית
אירועי 7 באוקטובר יצרו דחיפה נוספת לקידום תהליכי התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה. בשדרות הוקצו 15 מיליון שקלים לתכנון מפורט במתחמים נבחרים, ובמקביל מתגבשת מדיניות כלל ־ עירונית בשיתוף הרשות המקומית. בקריית שמונה מקודמות חמש תכניות פינוי־בינוי בהיקף של כ ־ 2,500 יחידות דיור חדשות, במקום כ ־ 1,200 דירות קיימות.
לצד ההתקדמות התכנונית, הדו"ח מדגיש כי מימוש בפועל של פרויקטים בערי הפריפריה אינו אפשרי ללא מענקים ממשלתיים, מנגנונים עירוניים תומכים ושיקום של תשתיות. הסיבה המרכזית לכך היא שווי הקרקע הנמוך באזורים אלו, שפוגע בכדאיות הכלכלית של המיזמים.
מה אני רואה בשטח
במהלך 2024 ליוויתי בעלי דירות רבים בפרויקטים בערים שונות ובשלבים מגוונים. ניכר כי מדיניות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מחלחלת היטב לשטח. היא באה לידי ביטוי, בין היתר, בהגדרת רף התמורות ובמדיניות שמשפיעה בפועל על הדו"חות הכלכליים (תקן 21.1). בנוסף, גוברת המודעות לחשיבות הליווי המקצועי כבר מהשלבים הראשונים – ליווי שכולל לרוב עורך דין מטעם הדיירים, ובהמשך גם שמאי דיירים ומפקח מקצועי, במימון היזם. ליווי כזה מספק לבעלי הדירות בהירות לגבי הזכויות, המגבלות והמשמעויות הכלכליות של ההצעות, ומאפשר קבלת החלטות מושכלת כבר בשלבים המוקדמים.
גם מנהלות עירוניות פועלות היום באופן מתרחב ומשמעותי, כשכל אחת מיישמת את המדיניות בגישתה הייחודית. את ההשפעה של כל אלו אפשר לראות היטב בשטח: בפרויקט פינוי-בינוי במרכז הארץ, הצלחנו – באמצעות ניתוח מדויק של התכנון והתמורות – להוסיף 5 מ"ר לכל דירה, כבר בשלב גיבוש ההסכם. לעומת זאת, בחולון, למרות אישור תכנית ח/619, נחשפתי למתחמים שבהם טרם נבחר יזם, עקב היעדר כדאיות כלכלית – עדות לכך שלא בכל מקום תכנון מתקדם מבטיח גם מימוש בפועל.
סיכום
שנת 2024 הייתה נקודת מפנה בהתחדשות העירונית – הן בהיקפי התכנון, הן במספר ההיתרים והן באכלוס בפועל.
האפשרויות קיימות – אך כדי שיתממשו בפועל, נדרש ליווי מקצועי והבנה עמוקה של כל שלב בתהליך.
אם את/ה שוקל/ת להצטרף לפרויקט התחדשות עירונית – ליווי מקצועי מהשלב הראשון יכול לעשות את כל ההבדל. אני כאן כדי לעזור
.פורסם בהתבסס על הדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024 (אפריל 2025).